對已經習慣日本「低利率」的房地產投資人來說，簡單就是借錢變貴了。

如果原本使用浮動利率的不動產投資貸款，未來銀行跟著調高利率，每個月的利息支出就可能增加，原本算好的現金流也會被壓縮。

簡單舉例，假設貸款餘額為5,000萬日圓，利率增加0.25%，粗略計算，一年可能多出約12.5萬日圓的利息負擔。如果再遇到管理費、修繕費及固定資產稅上升，最後真正留在手上的收益就會更少。

對準備買房的人來說，銀行審查也可能變得比較保守。以前租金大致能負擔貸款，物件就有機會成立；現在銀行可能更重視收入、頭期款、物件收益，以及利率繼續上升後，申請人是否還有還款能力。

當貸款成本提高，投資人要求的投報率通常也會跟著提高。如果租金沒有同步上漲，買方能接受的物件價格自然可能下降。

不過，小編覺得升息不代表日本房價一定會立刻大跌。

東京核心區目前仍有土地稀缺、建築成本上升及租屋需求支撐。真正容易受到影響的，反而是投報率原本就很低、貸款比例又很高的物件。

例如表面投報率只有3%，又借了八、九成貸款，只要利率、修繕費或空置率稍微上升，收益就可能被吃掉大半。

但對現金買家來說，現在反而可能是一個可以把握的機會。

利率提高後，部分貸款買家可能會縮小預算、延後購買，甚至因為銀行審查沒有通過而退出。市場競爭稍微減少，現金買家就更有機會爭取議價空間。

而且現金買家不需要等待銀行審查，可以更快簽約、交屋。當賣方希望盡快出售時，即使現金買家的出價不是最高，也可能因為付款確定、交易速度快而被優先考慮。

所以升息環境下，現金的優勢不只是省下貸款利息，更重要的是能比貸款買家更快出手。

我認為現在投資日本房地產，不能再只看「日本利率很低」，而是要回到物件本身：

租金是否合理？

扣除全部費用後還剩多少？

利率再增加0.5%～1%，現金流撐不撐得住？

如果空置幾個月，手上的資金夠不夠？

對貸款投資人來說，需要算得更保守；但對資金充足的現金買家來說，現在或許正是趁競爭減少、快速挑選好物件的機會。


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