市場分析
2026-09-15
【最新9月, 新宿區民宿要大幅收緊？】
最近有在關注東京民宿的人，應該都有看到新宿區準備加強民宿限制的消息。
不過先講清楚：這不是「9月已經全面實施」，而是2026年9月公開的新規劃方向。接下來預計徵求居民意見，再進行條例修正，所以目前仍要以現行規定為準。 現在新宿區的規則，是住居專用地區從星期一中午到星期五中午不能經營，一般只能以週末為主；其他區域則依民宿新法，一年最多營業180天。
但這次的新方向明顯更嚴。
新宿區計畫讓住居系用途地域，以及學校、文化設施周邊的民宿原則上禁止營業；部分家主居住型民宿可能例外，但也只能在春假、暑假及寒假等期間經營，全年上限約120天。 就連商業地區，也可能從原本一年180天縮短至120天。按照目前報導，新宿區約3,775間民宿中，可能有約2,000間受到影響。
為什麼突然要管這麼嚴？
最主要還是民宿數量快速增加後，噪音、垃圾、違規吸菸、旅客走錯住家及擅自進入私人土地等投訴一直沒有減少。新宿區截至2026年3月的一年間，據報收到超過1,300件相關投訴。
小編公司也有參與民宿管理，老實說，現在最大的問題不是旅客變多，而是有些物件增加得太快，管理卻沒有跟上。
有些業者人在很遠的地方，只靠訊息和電話處理。 真的遇到深夜噪音、垃圾放錯位置或旅客進不了門時，根本沒有人能馬上到現場，最後承受壓力的還是附近居民。 這次規定如果正式通過，對準備購買新宿區民宿物件的人影響會很大。 因為同一間房子，原本按照180天估算的收入，之後可能只剩120天，甚至因為所在地區而無法繼續申請。
已經營業的民宿是否有過渡期、哪些區域會被劃入限制範圍，仍要等待正式條例內容，現在還不能直接說所有既有民宿都會立刻停業。 不過大方向已經很清楚：新宿區不是單純把申請文件看得更嚴，而是準備直接縮小民宿可以營業的區域和天數。
所以現在看民宿物件，真的不能只看Airbnb房費和入住率。用途地域、目前的營業資格、未來能否轉成旅館或簡易宿所，以及轉換所需的建築與消防成本，都要在購買前先確認。
小編認為，未來新宿區「可以合法長期營業」的住宿物件會越來越稀缺。 已取得旅館業許可的整棟物件，或本身具備轉旅館條件的房子，價值也會更明顯。
但民宿不是想轉旅館就一定轉得成。看到價格便宜先買下去，再慢慢研究法規，現在的風險真的比以前高很多。
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有些業者人在很遠的地方，只靠訊息和電話處理。 真的遇到深夜噪音、垃圾放錯位置或旅客進不了門時，根本沒有人能馬上到現場，最後承受壓力的還是附近居民。 這次規定如果正式通過，對準備購買新宿區民宿物件的人影響會很大。 因為同一間房子，原本按照180天估算的收入，之後可能只剩120天，甚至因為所在地區而無法繼續申請。
已經營業的民宿是否有過渡期、哪些區域會被劃入限制範圍，仍要等待正式條例內容，現在還不能直接說所有既有民宿都會立刻停業。 不過大方向已經很清楚：新宿區不是單純把申請文件看得更嚴，而是準備直接縮小民宿可以營業的區域和天數。
所以現在看民宿物件，真的不能只看Airbnb房費和入住率。用途地域、目前的營業資格、未來能否轉成旅館或簡易宿所，以及轉換所需的建築與消防成本，都要在購買前先確認。
小編認為，未來新宿區「可以合法長期營業」的住宿物件會越來越稀缺。 已取得旅館業許可的整棟物件，或本身具備轉旅館條件的房子，價值也會更明顯。
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