不動產常見問題/小知識
2026-09-22
【日本買房也要申報國籍？10月起不動產登記新制上路】
最近日本不動產圈有一項新變動，跟外國買家也有直接關係。
自2026年10月5日起，在日本新取得不動產並辦理所有權登記時，必須一併提供「國籍等資訊」。 適用情況不只買賣，也包含繼承、贈與等所有權移轉；而且不是只針對外國人，日本人同樣需要申報。
消息一出，很多人第一個反應是：「日本是不是準備限制外國人買房？」
其實並不是的
外國人原則上仍然可以購買日本的公寓、土地或一戶建，也沒有規定一定要持有永住或日本簽證。
這次改變的重點，是日本政府希望更清楚掌握不動產實際由哪些國籍的個人持有，而不是直接禁止外國人購屋。 另外大家可能會在意，申報後國籍是不是會直接出現在公開的登記簿上？ 目前制度設計是，國籍資料會保存在法務局內部的管理系統，不會記載在一般人可以取得的登記事項證明書上。 也就是說，鄰居或其他買家不能拿一份謄本，就查到屋主是哪一國人。 對台灣買家來說，實際影響比較像是「手續多一道、文件要更早準備」。
尤其人在海外辦理交易時，護照、地址證明、宣誓書、公證及日文翻譯等資料，都可能需要提早確認；如果等到交屋前才開始處理，登記時間就有可能被拖延。 已經持有日本不動產的人，目前也不需要因為新制度重新辦理登記；主要影響的是新取得所有權的案件。
小編自己覺得，日本這次真正想做的，是讓不動產交易變得更透明、可追蹤。 過去只靠姓名和地址，很難準確掌握外國人的持有狀況，政府自然也無法判斷海外資金對房價、短期轉售或重要區域土地帶來多少影響。 但「掌握資料」和「限制購買」還是兩件不同的事，大家不需要看到國籍申報，就直接解讀成日本要趕走外國買家。
比較明確的趨勢是：日本仍然開放外國人買房，但對買家身分、資金來源、實際受益人及持有目的的確認，未來只會愈來愈仔細。 有計畫在日本買房的朋友，除了準備預算，也記得把身分及海外證明文件提早整理好。很多交易最後不是卡在房子，而是卡在一張來不及取得的文件。
👉聯絡我們・Follow Us：
🏢 楼鈞資産顧問株式会社｜Loukin Group
日本不動產仲介・民宿營運・資產管理
Line｜ https://lin.ee/LHruue0
官網｜ https://loukin-group.com
Facebook｜https://www.facebook.com/tokyolookin
Instagram｜ https://www.instagram.com/loukinjp/
Threads｜ https://www.threads.com/@loukinjp
小紅書｜https://xhslink.com/m/3udbtm3HcXL
🏠 楽・拾東京｜Tokyo Look-IN 民宿品牌
旅宿 × 生活 × 設計｜在東京，感受家的溫度
Line｜ https://lin.ee/2zPmRAU
民宿預訂｜ https://tokyolookin.com/booking/
Facebook｜ https://www.facebook.com/tokyolookin
Instagram｜https://www.instagram.com/loukin_jp/
Threads｜https://www.threads.com/@tokyolookin777
小紅書｜https://www.xiaohongshu.com/user/prof
💖 感謝支持！
自2026年10月5日起，在日本新取得不動產並辦理所有權登記時，必須一併提供「國籍等資訊」。 適用情況不只買賣，也包含繼承、贈與等所有權移轉；而且不是只針對外國人，日本人同樣需要申報。
消息一出，很多人第一個反應是：「日本是不是準備限制外國人買房？」
其實並不是的
外國人原則上仍然可以購買日本的公寓、土地或一戶建，也沒有規定一定要持有永住或日本簽證。
這次改變的重點，是日本政府希望更清楚掌握不動產實際由哪些國籍的個人持有，而不是直接禁止外國人購屋。 另外大家可能會在意，申報後國籍是不是會直接出現在公開的登記簿上？ 目前制度設計是，國籍資料會保存在法務局內部的管理系統，不會記載在一般人可以取得的登記事項證明書上。 也就是說，鄰居或其他買家不能拿一份謄本，就查到屋主是哪一國人。 對台灣買家來說，實際影響比較像是「手續多一道、文件要更早準備」。
尤其人在海外辦理交易時，護照、地址證明、宣誓書、公證及日文翻譯等資料，都可能需要提早確認；如果等到交屋前才開始處理，登記時間就有可能被拖延。 已經持有日本不動產的人，目前也不需要因為新制度重新辦理登記；主要影響的是新取得所有權的案件。
小編自己覺得，日本這次真正想做的，是讓不動產交易變得更透明、可追蹤。 過去只靠姓名和地址，很難準確掌握外國人的持有狀況，政府自然也無法判斷海外資金對房價、短期轉售或重要區域土地帶來多少影響。 但「掌握資料」和「限制購買」還是兩件不同的事，大家不需要看到國籍申報，就直接解讀成日本要趕走外國買家。
比較明確的趨勢是：日本仍然開放外國人買房，但對買家身分、資金來源、實際受益人及持有目的的確認，未來只會愈來愈仔細。 有計畫在日本買房的朋友，除了準備預算，也記得把身分及海外證明文件提早整理好。很多交易最後不是卡在房子，而是卡在一張來不及取得的文件。
👉聯絡我們・Follow Us：
🏢 楼鈞資産顧問株式会社｜Loukin Group
日本不動產仲介・民宿營運・資產管理
Line｜ https://lin.ee/LHruue0
官網｜ https://loukin-group.com
Facebook｜https://www.facebook.com/tokyolookin
Instagram｜ https://www.instagram.com/loukinjp/
Threads｜ https://www.threads.com/@loukinjp
小紅書｜https://xhslink.com/m/3udbtm3HcXL
🏠 楽・拾東京｜Tokyo Look-IN 民宿品牌
旅宿 × 生活 × 設計｜在東京，感受家的溫度
Line｜ https://lin.ee/2zPmRAU
民宿預訂｜ https://tokyolookin.com/booking/
Facebook｜ https://www.facebook.com/tokyolookin
Instagram｜https://www.instagram.com/loukin_jp/
Threads｜https://www.threads.com/@tokyolookin777
小紅書｜https://www.xiaohongshu.com/user/prof
💖 感謝支持！